Hoe rekening houden met een latere verkoop van je Riad.
De berekening van de belasting over de meerwaarde (winst) bij de verkoop van een Riad in Fes is een veelvoorkomende zorg voor eigenaren. Het systeem is redelijk gestandaardiseerd in Marokko.
Hier is een gedetailleerde uitleg van hoe de belasting wordt berekend, welke tarieven van toepassing zijn en wat de belangrijkste aandachtspunten zijn.
### 1. De Belasting: Plus-Value Immobilière (PVI)
De belasting over de meerwaarde bij onroerend goed heet officieel de **Plus-Value Immobilière (PVI)**. Het is een directe belasting die wordt geheven op de gerealiseerde winst (de meerwaarde) bij de verkoop.
—
## 2. Hoe wordt de Meerwaarde Berekend?
De formule is eenvoudig:
**Meerwaarde (winst) = Verkoopprijs – Aankoopprijs – Gekwalificeerde Uitgaven**
* **Verkoopprijs:** De prijs waarvoor de Riad wordt verkocht, zoals vermeld in de authentieke akte (akte van verkoop).
* **Aankoopprijs:** De prijs die oorspronkelijk voor de Riad is betaald (zoals vermeld in de aankoopakte).
* **Gekwalificeerde Uitgaven:** Dit zijn kosten die mogen worden afgetrokken van de winst. Ze moeten worden bewezen met facturen en moeten de waarde van het onroerend goed daadwerkelijk hebben verhoogd. Voorbeelden zijn:
* Kosten voor grote renovaties, uitbreidingen of verbouwingen.
* Kosten voor architect, aannemer, materialen.
* **Let op:** Gewoon onderhoud (zoals een likje verf, kleine reparaties) is meestal **niet** aftrekbaar.
—
### 3. Het Belastingtarief
Het tarief is **niet** vast. Het is een progressieve schijf die wordt toegepast op de **netto meerwaarde** (de winst na aftrek van kosten).
| Netto Meerwaarde (Winst) in MAD | Belastingtarief |
| :— | :— |
| Tot 100.000 DH | **20%** |
| Tussen 100.001 DH en 500.000 DH | **30%** |
| Meer dan 500.000 DH | **35%** |
**Voorbeeldberekening:**
Stel, je kocht een Riad 10 jaar geleden voor 800.000 DH. Je hebt 200.000 DH aan gerenoveerd (met facturen!). Je verkoopt hem nu voor 1.500.000 DH.
1. **Bruto Winst:** 1.500.000 – 800.000 = 700.000 DH
2. **Netto Winst (aftrek kosten):** 700.000 – 200.000 = 500.000 DH
3. **Belastingberekening:**
* Eerste 100.000 DH: 100.000 * 20% = 20.000 DH
* Volgende 400.000 DH: 400.000 * 30% = 120.000 DH
* Totaal te betalen belasting: **20.000 + 120.000 = 140.000 DH**
—
### 4. Belangrijke Uitzonderingen en Vrijstellingen
Dit is een cruciaal onderdeel waar veel verkopers gebruik van kunnen maken:
* **Vrijstelling na 5 jaar:** Als je de Riad **langer dan 5 jaar** in jouw bezit hebt gehad (geteld vanaf de datum van aankoopakte), is de meerwaarde **volledig vrijgesteld** van belasting. Dit is de belangrijkste en meest gebruikte vrijstelling.
* **Vrijstelling na 4 jaar (speciale renovatie):** Als je de Riad **langer dan 4 jaar** in bezit hebt en kunt aantonen dat je **significante renovatie-, bouw- of uitbreidingswerken** hebt uitgevoerd, kom je ook in aanmerking voor volledige vrijstelling. De belastingdienst zal hier bewijs voor eisen (facturen, vergunningen, enz.).
* **Vrijstelling voor hoofdverblijf:** Er is een (complexere) vrijstelling mogelijk voor de verkoop van je hoofdverblijf, maar dit is lastiger aan te tonen voor niet-ingezetenen en voor een Riad die vaak als tweede huis/vakantieverblijf wordt gezien.
—
### 5. Praktische Procedure bij de Verkoop
De belasting wordt niet achteraf, maar **op het moment van de verkoop zelf** afgehandeld.
1. **Voorlopige Aanslag:** De notaris is verantwoordelijk voor het inhouden en afdragen van deze belasting. Hij zal bij de ondertekening van de verkoopakte een **voorlopige aanslag (acompte)** berekenen en dit bedrag inhouden op de opbrengst van de verkoper.
2. **Definitieve Aanslag:** De notaris dient daarna een formulier in bij de lokale belastingdienst (Impôts). De belastingdienst stuurt vervolgens (enkele maanden later) een definitieve aanslag naar de verkoper.
3. **Restitutie of Bijbetaling:** Als de voorlopige aanslag hoger was dan de definitieve, krijg je geld terug. Was hij lager, dan moet je het verschil bijbetalen.
### Samenvatting en Advies
1. **Bepaal de holdingperiode:** Heb je de Riad meer dan 5 jaar? Dan hoef je waarschijnlijk geen PVI te betalen.
2. **Hou alle facturen bij:** Bewaar alle facturen van aankoop, renovatie, en verbouwing. Deze zijn essentieel om je aankoopprijs te verhogen en je winst te verlagen.
3. **Raadpleeg een expert:** De Marokkaanse belastingwetgeving kan complex zijn en wordt soms lokaal anders geïnterpreteerd.
* **Schakel een goede notaris (notaire / adoul) in Fes in.** Zij kennen de lokale praktijken perfect.
* Overweeg een **fiscaal adviseur (expert-comptable)** gespecialiseerd in onroerend goed, vooral als de transactie groot is of als je denkt in aanmerking te komen voor een uitzondering.
**Disclaimer:** Deze informatie is accuraat naar de huidige kennis (2024) maar is algemeen van aard. Het is geen vervanging voor professioneel fiscaal of juridisch advies op maat voor uw specifieke situatie.
OPGEPAST!
Dit is een **zeer belangrijk en veelvoorkomend scenario** dat tot serieuze fiscale problemen kan leiden. Laten we het duidelijk uiteenzetten.
Als uw Marokkaanse SARL de renovatiekosten betaalt voor een vastgoed dat op uw privé naam staat, creëert u een complexe en onwenselijke situatie voor zowel de Marokkaanse als de Nederlandse/Belische belastingdienst.
Hier is de analyse, onderverdeeld per partij.
—
### 1. Gevolgen in Marokko (voor de Plus-Value Belasting)
Dit is het directe antwoord op uw verkoopvraag.
* **Het Aftrekprobleem:** De Marokkaanse belastingdienst (**Administration Fiscale**) zal deze kosten **zeer waarschijnlijk weigeren** als aftrekpost voor de berekening van uw privé plus-value.
* **Reden:** De wet vereist dat de **eigenaar van het goed** (u, privé) de kosten draagt om ze te mogen aftrekken. Omdat de facturen op naam van de SARL staan en de betalingen vanuit de SARL komen, is er voor de fiscus geen direct verband met u als privépersoon. Het wordt gezien als een kostenpost van een derde partij (de SARL).
* **Gevolg bij verkoop:** Uw belastbare winst (de plus-value) wordt kunstmatig hoog, omdat u de renovatiekosten niet kunt aftrekken. U betaalt dus meer belasting dan nodig is.
—
### 2. Gevolgen voor de Marokkaanse SARL
Dit is het grootste fiscale risico in Marokko.
* **Non-Aftrekbare Kosten:** Voor de SARL zijn deze renovatiekosten **geen fiscaal aftrekbare bedrijfskosten**. De SARL mag enkel kosten aftrekken die gemaakt zijn voor haar eigen bedrijfsvoering en om winst te genereren.
* **Het is geen bedrijfsactief:** Omdat de Riad niet op de balans van de SARL staat, is investeren in renovatie ervan fiscaal gezien het equivalent van het doneren van geld aan de eigenaar. Het heeft geen zakelijk doel.
* **Gevolg:** De Marokkaanse belastingdienst zal deze kosten schrappen tijdens een controle. De winst van de SARL wordt hierdoor verhoogd, en zij moet daarover alsnog **vennootschapsbelasting (Impôt sur les Sociétés)** betalen, plus mogelijk boetes en achterstallige interest.
—
### 3. Gevolgen in Nederland/België (Privé en voor uw Zaak)
Ook hier zijn de gevolgen significant.
#### Voor uw BV (Nederlandse/Belgische holding):
De betaling door de Marokkaanse SARL (waarvan u waarschijnlijk grootaandeelhouder bent) voor uw privé-activa, wordt gezien als een **private onttrekking** of **verborgen uitkering**.
* **In Nederland:** Het bedrag wordt aangemerkt als **belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang** (box 2) voor u privé. U moet hier inkomstenbelasting over betalen tegen het hoge tarief (**meestal 33% of 36%**).
* **In België:** Dit wordt een **verborgen bate-uitkering** genoemd. Het bedrag is belastbaar in de personenbelasting van de begunstigde (u) tegen de progressieve tarieven (tot 50%).
#### Voor u privé:
U ontvangt indirect een voordeel (een gerenoveerde Riad) zonder dit als inkomen te hebben aangegeven. Dit schendt het principe van gelijkheid tussen privé en zakelijk.
—
### Wat is dan de Correcte Manier?
Er zijn twee structureel juiste oplossing
**Optie 1: Huurovereenkomst (Meest eenvoudige correctie)**
De SARL kan de Riad van u (privé) **huren** voor haar bedrijfsactiviteiten (bijv. om er klanten te ontvangen, als representatief verblijf, etc.). De SARL betaalt u een marktconforme huurprijs. Vervolgens kan de SARL, als onderdeel van de huurovereenkomst, **in overleg** bepaalde onderhouds- en verbeterkosten dragen. Deze kosten zijn dan voor de SARL wél aftrekbaar als zakelijke kosten. De huur die u ontvangt, moet u in Marokko en Nederland/België aangeven als inkomen.
**Optie 2: Officiële Inbreng in de SARL (Meest structurele oplossing)**
U brengt de privé-Riad officieel **in** in het vermogen van de Marokkaanse SARL. Dit is een formele transactie (een “inbreng in volle eigendom”).
* **Voordeel:** De SARL wordt de juridische eigenaar. Alle toekomstige kosten (renovatie, onderhoud) zijn volledig aftrekbare zakelijke kosten. De eventuele verhuurinkomsten en de uiteindelijke verkoopwinst vallen onder het gunstigere vennootschapsbelastingregime.
* **Nadeel:** Er zijn **notariskosten** en u moet **registratierechten** (overdrachtsbelasting) betalen over de waarde van de Riad (ongeveer 6%). Dit is een investering in een correcte juridische en fiscale structuur.
### Conclusie en Dringend Advies
**Stop met het betalen van privé-renovatiekosten via uw Marokkaanse SARL.** Het is fiscaal onjuist en brengt risico’s met zich mee voor zowel de SARL als voor u persoonlijk in meerdere landen.
1. **Raadpleeg direct een Marokkaanse fiscalist (expert-comptable)** om de schade te beperken en de boekhouding van de SARL te corrigeren.
2. **Structureer het opnieuw:** Kies voor een van de correcte opties (huur of inbreng) om toekomstige kosten wél legitiem te kunnen maken.
3. **Informeer uw adviseur in Nederland/België** over deze situatie, zodat deze correct kan worden verwerkt in uw aangiften aldaar.
Door dit nu goed aan te pakken, voorkomt u hoge belastingaanslagen, boetes en problemen bij de verkoop van uw Riad.